한의원 세무 칼럼 – 095

부동산 양도 전에 체크해야 할 절세 포인트는?
[한의신문] 보통 사람들은 부동산을 양도한 후 세금을 계산해 달라면서 세무사를 찾아오는 경우가 많다. 그렇지만 최고의 절세는 부동산을 양도하기 전에 세무사를 찾아와서 절세 컨설팅을 받는 것이다. ‘계약날짜를 하루만 늦췄더라면, 양도순서를 조금만 변경했더라면 세금이 엄청 많이 줄었을 텐데’라면서 안타까워한 경우가 한두번이 아니다. 몇 십억짜리 호화주택을 파신 분보다 평생 허름한 집 한 채밖에 없던 분이 양도시 세금을 많이 내는 경우가 종종 있기 때문이다. 부동산 양도를 많이 해본 자산가들은 이런 점을 잘 알아서 양도 전에 꼭 세무사와 상담을 하고 팔기 때문에 세금을 많이 안 내지만, 보통 서민들에게 부동산 양도란 일생에 몇 번 없기 때문에 양도 전에 세무사와 상담해야 한다는 것을 모르고 양도하기 때문에 세금 폭탄을 맞는 경우가 일상다반사다. 이번호에서는 부동산 양도 전에 체크해야 할 절세 포인트에 대해서 다뤄 보기로 하자. 1. 1가구 1주택 양도시 거주 여부 상관없이 비과세 양도소득세 중 가장 큰 혜택은 1가구가 보유한 1주택을 양도할 때 적용되는 비과세 혜택을 받는 것이다. 다만 보유기간 2년은 충족해야 한다(자세한 것은 지난호 칼럼 참조). 만약 1주택자였으나 결혼, 상속, 부양 등의 목적으로 1세대 2주택이 되었더라도 종전의 기존 주택을 먼저 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2. 부동산은 오래 가지고 있을수록 세금이 적다 일반적인 부동산은 취득부터 양도까지 보유기간이 2년 이상인 경우 일반 세율이 적용된다. 그렇지만 부동산 투기를 제재할 목적으로 단기간 보유에 대해서는 고율의 세금을 부과하는데 1년 미만인 경우에는 세율의 50%, 1년 이상 2년 미만일 경우에는 40%의 세금을 내야 한다. 또한 부동산 보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유 특별공제라는 양도세 할인이 들어가는데 보유기간과 부동산 종류에 따라서 할인폭은 10~80%까지이다. 따라서 1세대 1주택자이지만 9억원 이상의 고가주택이라서 양도세를 내야 하는 경우 10년 이상 보유하다 양도시는 9억원 초과분에 대해서만 세금을 내는데 이 세금이 다시 또 80% 디스카운트가 들어가서 실제로 내는 세금은 많지 않다. 따라서 20억원 이상의 고가주택을 팔아도 5억원짜리 아파트를 파는 경우보다 세금을 적게 내는 경우가 종종 발생한다. 3. 상가 겸용건물은 주택 부분을 더 크게 하자 상가와 주택이 한 건물에 있는 겸용건물이 많이 있다. 다세대나 다가구를 지어서 1층은 상가로 2층부터는 주택으로 임대를 놓는 경우인데 이럴 경우 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크면 주택 부분만 주택으로 본다. 따라서 1세대 1주택이면서 상가면적이 주택면적보다 크다면 주택면적 비중이 크도록 임대를 주고 양도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 보아서 세금이 많이 준다. 4. 배우자에게 증여했다가 양도하기 3억원에 취득한 부동산이 그동안 부동산 가격이 많이 올라 6억원으로 올랐을 경우 현재 양도시는 양도차익이 3억원으로 양도소득세가 많이 나온다. 이럴 경우 배우자 증여세 공제를 이용하자. 배우자간에는 10년간 6억원까지 증여세 없이 재산을 증여할 수 있는데 이를 이용하면 세금을 절세할 수 있다. 즉 6억원으로 상승한 부동산을 배우자에게 명의 이전하고 향후 배우자가 이를 7억원에 양도시 배우자는 6억원에 취득한 부동산을 7억원에 양도하는 것이 되므로 양도차익 1억원에 대해서만 세금을 내면 된다. 다만 배우자에게 증여 후 5년 이후에 부동산을 양도해야 한다. 배우자 증여공제를 탈세 목적으로 이용하는 케이스가 증가해서 현행 세법에서는 배우자에게 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하기 때문이다. 즉 배우자에게 증여 후 5년 이내 양도시 증여당시의 6억원이 아니라 최초 취득시점의 취득가액 3억원으로 양도소득세를 계산하기 때문에 절세 효과가 0원이 된다. 5. 거래시 발생한 비용영수증 꼭 챙겨야 한다 부동산의 취득 및 양도와 관련된 계약서상의 금액 외에도 취득 및 양도와 관련된 각종 비용이 발생한다. 예를 들어 취등록세, 법무사 비용, 부동산 복비, 세무사 비용 등이다. 특히 부동산 복비의 경우 현금영수증을 받아야지만 비용으로 인정되므로 꼭 현금영수증을 받도록 하자. 6. 주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에는 양도차익이 적은 것부터 팔자 3주택 이상의 다주택자는 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하여 주택수를 줄이는 것이 좋다. 양도차익이 많이 나는 주택은 가장 마지막에 처분해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받아 양도소득세를 크게 줄일 수 있기 때문이다. 7. 이익과 손해난 주택은 같은 해에 팔자 한해에 여러 채의 부동산을 양도하면 양도차익을 합산하여 양도소득세를 과세한다. 따라서 이익이 발생한 주택과 손해가 발생한 주택을 같은 해에 함께 처분하면 양도차익과 양도차손이 서로 상쇄되어 양도차익이 줄어든다. 2주택 이상이 모두 양도차익이 발생한 상태라면 한 해에 몰아서 파는 것보다 다른 해에 파는것이 좋다. 예를 들어 2가구가 있는 다세대 주택을 양도시 12월에 1채, 그 다음해 1월에 한채 이런 식으로 양도하면 세금이 많이 줄어든다. 8. 여러 채 양도했다면 5월에 합산하여 확정신고하자 양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 해야 한다. 즉 5월5일에 양도했다면 7월31일까지 양도소득세 신고를 해야 한다. 이 경우 1년에 1건의 양도만 있다면 이것으로 양도세 신고의무는 종결되지만 1년에 2건 이상 양도했다면 반드시 다음해 5월 종합소득세 신고기간 때 한 해 동안 양도한 모든 양도물건을 합산하여 확정 신고해야 한다.
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