한의원 세무 칼럼 – 072

부가세 신고는 어떻게 해야 하나요? 현행 부가세법 한의원 면세이지만, 부동산 임대업은 용역의 공급에 해당하는 과세거래로 규정
[한의신문] ​대전에서 한의원을 10년째 하고 있는 A원장은 조그만 상가를 하나 가지고 있다. ​지하와 1층은 임대를 주고 있으며 2층은 한의원으로 3층은 얼마전 사업을 시작한 동생에게 무상으로 빌려주고 있다. 1층에 세들어 온 치킨집은 얼마전 조류독감으로 사업부진에 시달리며 두달째 임대료를 내고 있지 않다. 이번달 25일까지 부가세 신고를 하여야 하는데 부동산 임대소득으로 얼마나 신고해야 할지 유의해야 할 사항이 무엇인지 궁금하다. 부가세 신고시즌을 맞이하여 이번호에서는 부가세 신고에 대해서 알려보기로 알자. ​부동산 임대란 부동산의 대여를 사업목적으로 하는 것으로 임대차 계약 기타의 방법으로 부동산의 권리를 사용, 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다. 현행 부가세법은 한의원은 면세이지만 부동산 임대업을 용역의 공급에 해당하는 과세거래로 규정하고 있다. 1. 과세범위 부동산임대업과 부동산매매업의 과세범위는 다음과 같다. 과세대상에서 제외되는 임대는 다음과 같다. -전,답,과수원, 목장용지, 임야,염전의 임대-> 고유목적으로 임대하는 것 즉 농지등을 다른농민에게 임대하는 경우에는 부가세가 과세되지 않으나 주차장등 토지 원래 용도대로 임대하지 않은 경우에는 부가세를 내야 한다. -상시주거용으로 사용하는 주택 및 그 부수토지의 임대 즉 상가임대의 경우는 부가세가 과세되나 국민생활과 밀접하게 관계가 있는 주택의 경우에는 부가세가 과세되지 않는다. 주거용으로도 업무용으로도 사용가능한 오피스텔의 경우에는 실질에 따라 판단한다. 세입자가 전입신고를 하고 주거용으로 살고 있는 경우에는 부가세가 면제되고 업무용으로 사용하는 경우에는 부가세가 과세된다. 과세되는 부동산임대용역과 면제는 주택임대용역을 함께 공급시는 다음과 같다. -주택면적>사업용건물면적:전부를 주택의 임대로 보아서 부가세 면제 -주택면적<사업용건물면적:주택부분 이외의 사업용 건물 부분에 대해서는 부가세를 내야함
2. 부동산 임대용역에 대한 공급시기 -임대보증금의 간주 임대료는 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 -월세의 경우 게약서상에 명시된 대가의 각 부분을 받기로 한때 -둘이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우로서 계약기간의 개월수로 나눈 금액의 각 과세대상 기간의 합계액을 과세표준으로 게산하는 경우에는 예정신고기간 종료일(3월말, 9월말) 또는 과세기간 종료일(6월말,12월 말)을 공급시기로 한다(초월 산입, 말월 불산입) 3. 부동산 과세표준 계산시 주의해야 할 사항 -특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우 -부동산 임대업을 영위하던 사업자가 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우 2012.7월 이후 공급분부터 부가세와 소득세과 부과된다. 따라서 상기 케이스처럼 동생에게 무상으로 임대시에는 시가만큼 부가세와 소득세 신고를 해야 한다. -특수관계자에게 부당하게 낮은 대가로 임대하는 경우 부동산임대업을 영위하는 사업자가 특수관계에 있는 자에게 부동산을 임대하고 부당하게 낮은 대가를 받는 경우 자기가 공급한 부동산 임대용역의 시가를 부가세 과세표준으로 하는 것이며 이 경우 시가라 함은 사업자와 특수관계있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격을 말함. -일반 과세자가 임대료를 지급받지 못한 경우 그 대가를 실제 받았는지 여부와 관계없이 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하여야 하며 당해 임대용역에 대한 매출채권의 전부 또는 일부가 대손되어 회수할 수 없는 경우에는 그 대손이 확정된 과세기간의 매출세액에서 차감할 수 있다. (대손세액 공제 가능) 따라서 상기 케이스처럼 임대료가 밀려있는 경우에도 임대료를 받았다는 전제하에 부가세 신고를 해야 한다. 다만 밀린 임대료를 보증금에서 다 참가하는 경우에 대손 확정을 받으면 부가세 신고에서 제외될 수 있다. 4. 기타 유의사항 -간주임대료에 대한 부가세는 원칙적으로 임대인이 부담하나 약정에 의해 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있으며 간주임대료에는 부가세가 포함되지 아니한 것이며 간주임대료에 대한 부가세를 누가 부담하는지에 관계없이 세금계산서를 발급 할 수 없다. -임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체되는 경우에도 간주임대료 계산시 지급받지 못한 동 임대료를 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것이나(연체중인 경우)약정에 의하여 임대보증금에서 차감하기로 한 경우에는 차감하여 간주임대료를 계산한다. -전대의 경우 전대하고 받은 임대보증금에서 임차시 지불한 임차보증금(전대한 전용+공용면적 해당분)을 차감하여 간주임대료를 계산한다. -임대차 계약을 갱신한 경우에는 부가세 신고시 임대차계약서 사본을 제출하여야 한다.
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