한의원 세무 칼럼 – 080

다운계약서, 이것은 알아두자!



세종시에 개원한 홍길동(가명) 원장은 몇년전에 세종시에 분양권을 취득하면서 매도인이 다운계약서 작성을 요구해서 다운계약으로 계약서를 작성했다가 얼마전 검찰과 국토부 합동단속에 적발되었다. 그 결과 과태료 부과 처분을 받았고 그 후 해당 아파트를 양도하였다.



양도시점에는 1세대 1주택 비과세 대상이라 양도소득세 신고를 하지 않았는데 관할 세무서에서 해당 부동산은 양도세 과세 대상이고 양도세 신고를 하지 않았기 떄문에 무신고 가산세 40%와 납부불성실 가산세를 포함하여 약 60%정도의 가산세와 본세를 납부하라고 연락이 왔다.



얼마전 모 헌법재판소 재판관 후보자가 인사청문회중 과거 남편의 부동산 거래에서 실제 거래가격보다 낮은 금액으로 계약서, 일명 다운계약서 거래가 있었다는 사실이 발각되어 곤란한 상황에 직면하였다.



이번호에서는 일상생활에서 자주 접하고 매번 인사 청문회떄마다 단골 메뉴(?)로 등장하는 다운계약서에 대해서 알아보기로 하자.



다운계약서란 실제 거래가액보다 낮은 금액으로 작성되는 계약으로 보통 실제가액으로 거래된 계약서와 다운계약서 이렇게 이중계약으로 체결된다.



예전에는 다운계약서가 관행(?)이던 시절도 있었지만 정부의 처벌이 강화됨에 따라 다운계약하는 관행이 많이 줄었다. 참고로 다운계약 적발시 다음과 같은 무거운 과태료 및 행정처분을 받는다.



매도인

-1세대 1주택 비과세 감면 배제

-8년 자경농지의 감면요건의 갖추었다 하더라도 양도소득세 비과세, 감면배제(2011.7.1.이후 계약서 작성분부터)

-실제 양도금액의 차이만큼 양도소득세 추징

-신고불성실 가산세 과소신고세액의 40%

-납부불성실 가산세 1일당 0.03% (1년 기준으로 10.95%)

-실거래가의 4%과태료



매수인

-실제 취득금액의 차이만큼 취득세 추징

-신고불성실 가산세 과소신고세액의 40%

-납부불성실 가산세 1일당 0.03% (1년 기준으로 10.95%)

-실거래가의 4%과태료



공인중개사

-등록취소 또는 6개월 이내의 업무 자격정지

-실거래가의 4%과태료



따라서 상기 사례의 홍길동 원장의 경우 다운 계약으로 인하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 뿐 아니라 신고불성실과 납부불성실 가산세 및 과태료를 내야 한다. 최근 정부에서는 다운계약서 자진신고제를 도입하여 혜택을 주고 있으니 과거 다운 계약서를 작성한 적이 있는 분은 자진신고제도를 활용하여 지금이라도 자진신고 하자.



리니언시(leniency, 담합 자진신고자 감면) 제도

2017.1.20.시행, 부동산 매매계약 이후 실거래가를 허위신고한 일방의 당사자가 자진해서 위반한 사실에 대해 신고하는 경우 과태료의 전부 또는 일부를 감면해주는 제도



조사착수 전 자진신고시:신고자는 100%과태료 면제

조사착수후 자료제공 또는 협조시: 신고자는 50% 과태료 감면



그러나 과태료와 달리 세금은 자진신고를 했더라도 냈어야 할 세금, 즉매도인의 양도소득세와 매수인의 취득세는 가산세와 같이 납부해야 한다. 단 가산세부분은 50% 감면 받을 수 있다. 또한 과태료는 제척기간이 5년이므로 5년이 지난 것은 과태료 부과할 수 없으니 최근 5년이내에 허위 계약서를 작성한 것만 적용대상이 되고 신고는 관할 시,군,구청 지적과 또는 국토교통부에 하면 된다.



특히 시장,군수,구청장은 부동산 거래신고를 보고 거래계약에 문제가 있다고 판단하면 양 거래당사자 또는 개업공인중개사에세 사실여부를 확인하기 위해 계약서, 거래대금지급을 증명하도록 서면 등 관련자료를 요구 할 수 있는데 거래대금증명자료를 제출하지 아니하면 이천만원 이하의 과태료를 부과할 수 있으며 거래대금증명자료외의 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자에게 오백만원 이하의 과태료를 부과할 수 있으니 조심해야 한다.



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