한의원 세무 칼럼 – 126

오피스텔 임대시 주거용·업무용의 세법상 차이는?





세입자가 주거용 사용 및 전입신고하면 주택으로 분류돼 부가세 면제

반면 업무용 사용 및 사업자등록시에는 일반상가처럼 부가세 과세대상





문정역에서 한의원을 개원한 홍길동(가명) 원장은 문정역 근처에 새로 지은 오피스텔을 분양받아서 임대하려고 한다.



근처에 법원과 회사들이 많이 들어와서 젊은 직장인들이 많이 늘었는데, 그 직장인들 중심으로 오피스텔을 임대하면 꾸준히 안정적으로 임대수입을 얻을 수 있다는 부동산 사장의 말에 오피스텔을 구입할 예정이다.



그런데 주위 사람들의 말을 들어보니 오피스텔은 매년 부가세 신고를 하고, 부가세를 내야 하며, 한의원 수입과 임대소득을 합산해서 소득세 부담도 늘어나고 건강보험료도 많이 늘어난다고 한다.



또한 정부에서는 부동산 소유에 따른 보유세인 재산세와 종부세 부담을 강화시킨다고 해서 걱정이 이만저만이 아니다.



이번호에서는 오피스텔을 분양받거나 취득해 임대할 때 주거용으로 사용하는 경우 세법상 어떤 차이가 있는지 알아보자.





1. 부가가치세



결론부터 말하자면 세입자가 주거용으로 사용하고, 전입신고를 하면 주택으로 분류돼 부가세는 면세가 되는 반면 업무용으로 사용하고 사업자등록을 하면 일반 상가처럼 부가세 과세대상이 된다.



건설시 오피스텔은 주택이 아닌 근린생활시설 내지는 업무시설이므로 부가세 과세대상이다.



즉, 처음 구입시 부가세가 과세되나 사업자등록을 하고 분양받으면 부가세는 환급받을 수 있다.



단, 구입 후 10년 내에 면세사업에 직접 사용하거나 주택용으로 사용하는 경우 환급받은 부가세를 추징당하게 된다. 면세사업에는 주거용으로 임대하는 것을 포함한다.



2. 취득세



표에서와 같이 오피스텔은 주택과 다르게 취득세가 4.6%로 높다.



다만 주거용 오피스텔로서 2018년 12월31일까지 임대사업자로 등록 후 4년 이상 임대하는 경우에는 60㎡ 이하이고, 취득세 200만원 초과시 85%를 감면받아 15%만 납부하면 된다.



3. 재산세



주택의 경우 시가표준액의 60%에 0.1~0.4%로 초과누진세율을 적용한다.



업무용 오피스텔의 경우 시가 표준액의 70%에 대해 토지는 토지대로 건물은 건물대로 합산하여 종합합산대상, 별도합산, 분리과세 대상으로 하여 세율을 적용한다.



단, 주거용 오피스텔의 경우 주택과 같은 세율을 적용받을 수 있다.



4. 양도소득세



양도소득세의 경우 일반적인 오피스텔의 경우 주택이 아니므로 장기보유특별공제의 경우 최대 30%이고 세율도 일반세율 6~42%의 세율을 적용받게 된다.



그러나 주거용 오피스텔인 경우 주택이 없고 주거용 오피스텔이 하나인 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고 9억원 이상인 경우 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다.



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