[법률칼럼 01] 부동산 매매계약 체결 후 시세가 오르면 어찌할까요?

[편집자 주] 한의원을 운영하면서 겪고 있는 각종 법률 관련 지식을 손쉽게 전달해 주기 위해 이번 호부터 법률전문가의 법률상담칼럼을 시작합니다.

부동산 매매계약 체결 후 시세가 오르면 어찌할까요?

사례 목동에 있는 33평 아파트를 전세를 끼고 보유하고 있는 2주택자 A씨는 부동중개소의 권유를 받고 최근 이를 10억원에 매각하였다. A씨는 어차피 전세 계약기간이 몇 개월 남아 있었고 매수인 B씨는 직접 입주할 생각이었으므로, 서로 상의해서 계약금 1억원을 받고 중도금 및 잔금 기간은 넉넉하게 계약하였다. 그런데, 문제는 A씨가 아파트 매매계약을 체결하고 한두달 지나자 유례없는 저금리로 인한 강남 재건축 바람이 목동까지 상륙하여 아파트 호가가 무려 2억이 올라 12억원을 상회하는 상황이 된 것.
갑자기 아파트를 급하게 매각한 것이 후회되기 시작한 A씨는 계약을 어떻게 하면 파기할 수 있을까 궁리한 끝에 아직 중도금이 지급되지 않은 상황을 이용하여 B씨에게 “계약금으로 받은 1억원의 두 배인 2억원을 돌려줄테니 계약을 해제하자”고 전화하였고, 이에 놀란 B씨는 아직 중도금 기일이 되지 않았지만 급하게 마이너스 통장 대출을 이용해 A씨에게 중도금을 전부 송금하고 “이제 중도금까지 지급되었으니 계약금 두 배를 돌려준대도 계약해제는 안 된다”고 맞섰다.
과연, A씨는 계약금 두배를 돌려주어도 계약해제를 할 수 없는 것일까?그리고, B씨가 중도금 기일이 되기 전에 매도인의 계약해제권을 막기 위해 중도금을 급히 지급한 것은 적법한 것일까?

매도인 A씨는 부동산 시세가 10억원에서 12억원으로 급등한 이상 계약금 2배인 2억원을 돌려 주어도(즉, 자신의 생돈 1억원을 내주어도) 시세상승분 2억원의 절반인 1억원을 보전할 수 있으리라고 생각하고 계약해제를 통보하였을 것이다.

결국, 매매계약의 당사자는 다른 약정이 없는 한 중도금 지급시까지(일방의 이행 착수시까지) 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기함으로써 매매계약을 해제할 수 있는데, 이러한 중도금 지급의 기한의 이익이 단순히 매수인에게 있어서 매수인은 언제라도 중도금을 지급하고 계약해제를 저지할 수 있는 것인지, 아니면 매도인에게도 기한의 이익이 있어서 중도금 지급시기까지는 시세 추이를 보아가며 계약해제를 검토할 이익을 갖게 되는 것인지가 문제된다.

이에 대해서 대법원은 “민법 제565조 가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다”(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 등)는 입장이어서, 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 매수인은 이행기 전에 중도금을 지급하여 매도인의 계약해제권 행사를 막을 수 있다.

사안과 같이 계약 후 부동산경기의 호황으로 시세가 상승하여 매도인의 마음이 변한 경우는 통상적으로 특별한 사정으로 볼 수 없는데, 문제는 부동산의 객관적 가치를 좌우하는 인허가 등의 사정이 변경된 경우에도 특별한 사정으로 볼 수 없는지 여부에 대해 치열하게 다투어지는 경우가 많다.

실제 사례를 보자면, A종친회가 성남지역의 부동산을 건설사에 약 135억에 매매계약을 체결하였는데, 계약후 국방부에서 돌연 고도제한 완화하겠다고 언론에 발표하여 제2자로부터 60~70억원 정도 높은 가격에 매수하겠다는 제안이 들어오자, 매도인인 종친회는 계약금 배액을 상환하고 계약해제를 주장하고, 매수인인 건설회사는 중도금을 공탁한 후 계약해제 불가를 주장한 사안에서, 제1심 법원은 “이 사건 중도금 지급기일은 쌍방이 대금증액에 관하여 협의할 시간적 여유와 매도인으로 하여금 계약해제 여부를 결정할 숙려기간의 의미를 갖는 것으로서 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다”고 보았지만, 항소심 법원과 대법원은 그러한 특별한 사정을 인정할 수 없다고 하여 중도금이 지급된 이상 계약해제는 불가능하다고 판단하였다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결)

결국, 매수계약을 체결한 아파트의 시세가 갑자기 급등하여 욕심 많은 매도인이 계약을 해제하려는 기미가 보이는 경우, 매수인으로서는 급히 중도금을 송금하여 계약해제를 막으면 될 일이다.

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