“신축한 다세대주택을 가지고 임대사업을 하는 제마의 속사정”

박진호 변호사

-한의사

-법무법인 율촌, 조세그룹

제마는 건설임대사업자 방식으로 다세대주택을 건설하고 이를 운영하고자 했다. 매입임대사업자와는 달리 건설임대사업자는 취득세, 종합부동산세 부담에 있어 다주택자 중과를 받지 않고, 처분 단계에서 납부하는 양도세에 대해서도 혜택을 받으며, 건설임대사업자 등록을 한 주택들 외에 거주중인 1주택만을 보유했다면 거주주택 비과세 혜택도 받는다고 들었기 때문이다.

제마는 공사를 마치고 임대를 하는 도중, 아이 교육을 위해 거주주택을 매도하고 1주택을 다시 사서 이사를 갔다. 건설임대주택 등록한 다세대주택을 제외하고는 거주주택만 보유하였기에 1가구 1주택 기준으로 양도세와 취득세를 납부했다. 그런데 관할 구청에서 다주택자 중과 취득세를 내라는 것이다. 어떻게 된 것일까?

임대사업자 혜택은 어떻게 좁혀져 왔나?

정부는 2017년 말 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 내놓으며 매입임대와 건설임대를 가리지 않고 등록임대주택에 파격적인 세제 혜택을 주었다. 그러나 등록임대가 다주택자의 절세 수단으로 쓰이고 집값 급등의 주된 원인으로 지목되자, 2018년 9.13 대책부터 조정대상지역에서 새로 취득한 매입임대주택은 양도세 중과 배제와 종부세 합산배제 대상에서 빠지게 된다. 

2020년 7.10 대책은 단기임대(4년)와 아파트 장기 매입임대(8년)를 아예 폐지했다. 비아파트의 매입임대도 혜택을 보지 못하게 설계했다. 그나마 명맥이 남은 것은 비아파트 장기 건설임대다. 건설임대는 시장에 없던 주택을 새로 공급하는, 순기능을 하므로, 각종 혜택을 남겨놓은 것이다.

건설임대사업자는 무엇을 면제받았나?

현행 제도에서 건설임대사업자가 받는 혜택은 보유와 처분 단계에 몰려 있다. 요건을 갖춘 건설임대주택은 종부세 합산에서 배제되고, 양도할 때 다주택자 중과가 배제되며, 장기보유특별공제 특례도 받는다. 임대주택 외에 거주하는 1주택을 팔 때에는 거주주택 비과세 특례가 적용된다.

취득 단계는 어떨까? 다주택자 취득세 중과는 2020년 7.10 대책으로 도입되었는데, 그 대상은 ‘유상거래로 취득하는 주택’이다. 집을 새로 지어 취득하는 건 원시취득으로, 애초에 중과 적용대상이 아니고 2.8%의 원시취득에 따른 세율이 적용된다. 특정 요건을 갖추면 추가로 감면이 이루어지기도 한다. 그래서 건설임대사업자는 지어서 취득하는 순간에는 취득세 중과를 걱정하지 않아도 된다.

그런데, 제마가 거주주택을 팔고 새 집을 살 때, 새 집의 취득세율은 제마가 속한 세대가 보유한 주택 수로 정해진다. 지방세법 시행령은 주택 수에서 빼 주는 주택을 하나하나 열거하고 있다. 이 목록에 ‘공공지원민간임대주택으로 공급하기 위해 취득한 주택’은 있지만 ‘건설임대사업자가 등록한 장기일반민간임대주택’은 없다. 저가주택이나 일정한 소형 비아파트 등 여러 개별적인 예외 규정을 찾아야 한다. 

결국 제마가 건설을 마치고 임대사업 등록을 한 다세대주택은 종부세와 양도세를 계산할 때에는 주택 수에서 빠지지만, 거주주택 취득세를 계산할 때에는 한 호실 한 호실이 모두 주택 수에 산입된다. 각 호실이 구분등기된 다세대주택이 저가주택 등 별도의 주택 수 제외사유에 해당하지 않는 한, 제마는 취득세 중과를 피하기 어렵게 된다. 국세청이 보기에 1주택자인 사람이 지방세를 매길 땐 다주택자 취급을 받는 것이다.

이뿐만이 아니다. 금융권은 등록임대 여부를 가리지 않고 보유 주택 수로 다주택자를 판정한다. 다주택자에 대한 주택담보대출이 사실상 막힌 지금, 건설임대사업자는 거주주택을 갈아탈 때 대출을 새로 받기도, 기존 대출의 만기를 연장하기도 어려운 처지에 놓인다. 

왜 이렇게 되었고, 왜 고쳐지지 않을까?

취득세 주택 수 산정 규정이 만들어질 때, 입법자는 건설임대주택 자체가 원시취득이어서 중과되지 않는다는 점만 보았던 것 같다. 건설임대사업자가 그 밖에 거주주택 한 채를 가지고 있고, 각 가정의 생애주기에 따라 거주주택을 옮길 수 있다는 사정은 고려하지 못한 것이다. 당사자가 소수여서 목소리도 작다. 

그러니 제도가 도입된 지 6년이 지나도록 가격이나 면적 기준으로 일정 수준 이하의 비아파트형 주택이면서 2024년부터 2027년까지 취득한 분, 수도권 외의 지역의 특정 6억 이하 미분양 아파트이면서 2024년부터 2025년까지 취득한 분만 이 주택 수 산정에서 제외될 뿐이었다. 취득시기, 가격, 면적 등 요건이 복잡하고, 수시로 변하므로 이에 해당하는지 여부가 수시로 달라지기도 한다. 

건설임대에 뛰어들 사람이 남아 있을까?

출구도 문제다. 건설임대 중이던 주택을 처분하면 이를 사는 사람은 매입임대사업자가 된다. 2025년 6월 비아파트 6년 단기등록임대가 부활했지만, 매입형은 조정대상지역에서 새로 산 주택에는 종부세·양도세 혜택이 없고, 취득세는 감면 없이 중과된다. 

서울 전체 그리고 경기 주요지역이 모두 조정대상지역이 된 지금, 건설임대등록이 된 다세대주택 및 도시형생활주택을 사서 임대사업을 이어받을 사람에게 돌아가는 혜택은 사실상 없다. 게다가 이 혜택들은 법률이 아닌 시행령에 있다. 2017년 제도 활성화를 위해 각종 감면을 제시하면서 등록임대사업을 권장했다가, 2018년 급격히 그 범위를 좁히고 2020년 상당 부분 제도를 감축 내지 폐지한 전력을 아는 사업자라면, 10년 뒤 매수인에게 적용될 세제가 지금과 같으리라 기대할 수 있을까? 

임대를 이어받을 주체가 없으니 매수 주체를 찾기 어렵고, 매수세가 약하니 헐값에 내놓지 않으면 팔리지 않는다. 이를 지켜본 사업자가 비아파트 건설임대에 쉽사리 뛰어들 수 있을지 의문이다.

건설임대는 착공부터 처분까지 약 12년을 내다보는 사업이다. 그런데 사업자가 지금 확인할 수 있는 것은 착공 시점의 세법뿐이다. 사업의 수익성에 영향을 미치는 핵심 세제의 상당 부분이 법률과 시행령에 흩어져 있고, 특히 종부세 합산배제와 양도세 중과배제 같은 중요한 요건은 시행령에서 구체화되어 있으며, 이들은 시행령은 지난 10년간 여러 번 바뀌었다.

이에 비추어 보면, 사업자가 계산할 수 있는 것은 공사비와 임대료뿐이고, 보유 및 처분단계의 세부담, 의무임대기간이 종료되고 난 이후에도 세제혜택이 유지될지, 세제혜택이 달라져 처분하고자 할 때 매수해 줄 주체가 과연 있을지 모두 알 수 없는 상태에 놓인다. 건설 후 임대하는 동안에는 거주하는 집을 갈아타기 어렵고 사업자 대출도 새로 내기 어렵다. 

제마가 이 모든 사정을 미리 알았다면-건설 과정에서는 인허가권자와 시공사를, 보유 과정에서는 세무당국과 임차인을 상대해야 하며, 매도 과정에서는 매수희망자를 찾아 협상을 하는 등의 수고를 들여야 함을 알았다면-쉽사리 건설임대사업을 선택해 볼 수 있었을까? 

제마가 겪는 곤경을 지켜본 사업자들이 예금, 채권, 주식의 편의성과 기대수익률을 뒤로하고 건설임대사업을 선택하기는 어려울 것이다. 적어도 지금의 제도가 그대로 유지된다면.