한의원 세무 칼럼 - 035

임대주택외 거주용 자가주택 1채를 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 적용 가능 주택을 가지고 있는 경우 세금을 줄일 수 있는 방법
[한의신문] 홍길동 원장님(가명)은 7년전에 분양받은 40평대 아파트에 거주 중으로 얼마전 투자목적으로 배우자명의로 아파트 한 채를 더 구입했다. 동네 복덕방에서는 집이 한 채 밖에 없는 경우는 세금이 안 나온다고 해서 본인 명의와 배우자 명의로 각각 1채 씩 보유하고 있는 건데 얼마 전 동창회에 갔다가 만난 세무사 친구가 잘못하면 세금 폭탄이 나올 수도 있다고 해서 걱정이 많다. 세무사 친구말이 주택양도시 적용되는 비과세요건은 1세대 1주택으로 부부가 소유하고 있는 주택수는 합산이 되므로 홍길동 원장의 케이스의 경우는 1세대 2주택이 되므로 사전에 파는 주택 한 채는 과세, 나중에 파는 주택은 비과세가 된다는 것이다. 이번호에서는 상기 케이스 처럼 1세대가 다수의 주택을 가지고 있는 경우 세금을 줄일 수 있는 방법에 대하여 다루어보고자 한다. 절세하기 위해서는 임대주택 등록을 하자 ​2011년 10월 14일 이후부터는 1주택만 임대주택으로 등록하여도 일정요건을 갖춘 매입임대주택을 양도하는 경우 세금혜택을 받을 수 있다. 또한 임대주택외 거주용 자가주택 1채를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 매입임대주택 요건 구체적으로 사례를 들어서 설명해 보자.
케이스 1 2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을수 있는 경우는 거주용 자가주택을 2년이상 보유하고 2년이상 거주한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 단 거주용 자가주택을 양도한후 1세대 1주택 상태에서 남은 임대주택 1채에 대해서는 5년이상 임대하고 2년이상 보유(거주요건없음) 한 경우에만 양도할 경우 비과세를 적용받을 수 있으며, 직전 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다. 케이스 2 여러채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세 양도한 이후 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대주택도 거주용 자가주택으로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 경우는 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세 받을 수 있다. 임대주택사업자가 보유한 임대주택을 임대의무기간 종료 이후 거주용 주택으로 전환하여 양도한 경우에는 거주주택은 2년이상 보유 2년이상 거주하여야 하며 거주기간 계산은 임대주택 사업자 등록일 이후 분만 포함된다.
세금관련 업무에 종사하다보면 친척 또는 주위 사람들이 세금문제에 대해서 상담을 해오는 경우가 있다. 어떤 거래를 하고자 하는데 세금문제가 어떻게 되는지 사전에 상담을 해오는 사람도 있으나 일이 터지고 난 이후 또는 고지서를 받고 난 후에 상담을 해오는 사람들이 대부분이다. 그때마다 미리 상담을 했다면 절세를 할 수 있는 방법을 알려줄 수 있을텐데 모든 행위가 끝난 뒤라 어떻게 방법을 찾아보기가 힘들어 답답함을 느낄때가 한 두번이 아니다. 예를 들어 부동산을 양도하는 경우 사전에 상담을 해온다면 언제 양도하는 것이 좋은지, 감면이나 비과세를 받을 수 있는 방법은 없는지, 증빙서류는 어떠한 것을 챙겨야 하는지 등을 전반적으로 검토하여 합법적인 방법으로 세금을 가장 적게 내는 방법에 대해서 컨설팅 할 수 있다. 왜냐하면 이미 등기가 이전되었고 토지대장이나 건축물 관리대장 등 공부도 정리되었기 때문에 이를 되돌릴 수가 없으며, 고지서를 받았을 때는 부동산을 양도한 후 상당한 시일이 지난 뒤라 증빙확보도 어려움이 있는 등 대책이 없는 경우가 대부분이기 때문이다. 따라서 양도소득세 뿐만 아니라 모든 세목의 세금을 절세하기 위해서는 사전에 전문가와 상담을 하거나 관련 세법 내용을 충분히 이해하고 대책을 세운 다음 부동산을 양도시기나 방법등에 대해서 전략을 짜는 것이 중요하다. 문의사항 Tel : 010-3422-1650 ｜ Freecolt@naver.com 조인정 세무사·미국공인회계사