가족 간 부동산 매매, ‘증여’로 의심받을 수 있다

이주현 세무사/세무법인 엑스퍼트 창원점

 

원장님이 자녀에게 아파트를 ‘판다’. 매매계약서도 작성하고 등기원인도 증여가 아닌 매매로 한다. 그런데 자녀가 실제로 낸 돈은 계약금 10%뿐이고, 나머지 잔금은 원장님이 이자 없이 빌려준 것으로 차용증을 써 둔다. 형식은 매매지만, 실질은 집 한 채를 거의 그대로 넘겨준 것과 다르지 않다.

올해 4월 감사원이 발표한 국세청 정기감사 결과가 바로 이런 거래를 문제 삼았다. 보도에 따르면 감사원은 가족 간 양도 거래 중 경제적 합리성이 없어 진정성이 의심되는데도 국세청이 매매로 인정해 준 22건, 약 817억원 규모의 거래를 찾아내 증여 여부를 다시 검토하라고 통보했다. 대표적인 사례로 꼽힌 것이 앞서 말한 ‘계약금만 받고 잔금은 무이자 차용으로 처리한 거래’다.

감사원의 지적은 과세당국을 향한 것이지만, 결국 그 영향은 납세자에게 돌아온다. 이미 신고를 마친 거래라도 부과제척기간 내라면 다시 검토될 수 있고, 앞으로의 가족 간 거래는 처음부터 훨씬 엄격한 기준으로 심사받게 될 것이다.

이번호에서는 자녀에게 주택을 넘기려는 원장님, 혹은 부모님 소유 상가를 사들여 한의원을 이전하려는 원장님이 반드시 알아야 할 가족 간 매매의 세금 문제를 정리해 보려고 한다.

1. 가족 간 매매는 처음부터 ‘증여’로 추정된다

 

많은 분들이 가족 간 매매를 ‘세무서가 의심하면 그때 소명하면 되는 거래’로 생각한다. 그러나 세법의 출발점은 정반대다.

상속세 및 증여세법 제44조는 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산을 양수자가 증여받은 것으로 추정한다고 규정한다. 계약서와 등기원인이 ‘매매’라 하더라도 일단 증여로 보고 출발하며, 이를 뒤집을 입증책임은 납세자에게 있다.

친척 등 다른 특수관계인을 한 번 거쳐 우회하는 방법도 막혀 있다. 특수관계인에게 먼저 양도한 뒤, 그 사람이 3년 이내에 다시 당초 양도자의 배우자나 자녀에게 양도하는 경우에도 증여로 추정한다.

이 추정에서 벗어날 수 있는 경우는 법에 정해져 있다. 경매·공매나 증권시장 거래 등을 제외하면, 일반적인 가족 간 매매에서 실제로 의미가 있는 것은 ‘대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우’ 하나뿐이다. 즉 매수인인 자녀가 다음과 같은 자금으로 대금을 치렀다는 것을 입증해야 한다.

△ 이미 세금을 신고했거나 과세받은 소득금액(근로소득, 사업소득 등)

△ 이미 상속세·증여세를 신고했거나 과세받은 재산

△ 본인 소유 재산을 처분한 금액

결국 핵심은 계약서가 아니라 자금의 원천이다. 자녀의 소득이나 기존 재산으로 설명되지 않는 돈은 아무리 정교한 계약서가 있어도 증여추정을 깨뜨리지 못한다.

2. ‘계약금 + 무이자 차용’ 구조가 무너지는 이유

 

감사원이 지적한 전형적인 구조를 사례로 살펴보자.

[예시] 원장님이 시가 10억원 아파트를 성년 자녀에게 10억원에 매도. 자녀는 계약금 1억원만 지급하고, 잔금 9억원은 원장님이 무이자로 빌려준 것으로 차용증을 작성한 경우

 

이 거래에는 최소 세 가지 위험이 숨어 있다.

① 잔금 9억원은 ‘지급한 대가’로 인정받기 어렵다.  세법이 요구하는 것은 자녀의 소득이나 재산으로 대가를 지급한 사실이다. 부모에게 빌린 돈으로 부모에게 대금을 치렀다면 실제로는 돈이 한 번도 움직이지 않은 것과 같다. 과세 실무에서는 부모·자녀 간 금전 대여를 원칙적으로 인정하지 않기 때문에, 차용증만으로 9억원의 채무가 진짜라는 점을 입증하기는 쉽지 않다.

② 차용이 인정되더라도 무이자라면 별도의 증여세가 생긴다. 가족에게 돈을 무상 또는 낮은 이자로 빌린 경우, 적정이자율(연 4.6%)로 계산한 이자와의 차액이 연 1,000만원 이상이면 그 차액에 증여세가 과세된다. 9억원을 무이자로 빌렸다면 매년 4,140만원(9억원 × 4.6%)을 증여받은 것으로 본다.

③ 최악의 경우 대금 전체가 증여로 재구성된다. 차용 자체가 부인되면 입증되지 못한 9억원 전액이 증여로 추정된다. 다른 증여가 없었다고 가정하면, 성년 자녀 증여재산공제 5,000만원을 뺀 과세표준 8억5,000만원에 대한 증여세는 약 1억9,500만원이다. 여기에 신고불성실가산세와 납부지연가산세까지 더해진다.

‘양도세만 내고 끝났다’고 생각했던 거래가 수년 뒤 증여세와 가산세로 한꺼번에 돌아오는 구조인 셈이다.

3. 시가보다 싸게 넘기면 세금이 이중으로 붙는다

 

대금이 실제로 오갔더라도 가격이 시가보다 낮으면 또 다른 문제가 생긴다. 사는 쪽에는 증여세가, 파는 쪽에는 양도소득세 재계산 문제가 동시에 발생한다.

 

[예시] 부모님 소유 상가(시가 10억원)를 한의원 원장인 자녀가 6억원에 매수한 경우

△ 자녀: 차액 4억원 ─ 기준금액 3억원 = 1억원에 대해 증여세 과세

△ 부모님: 차액 4억원이 시가의 5%를 넘으므로, 실제 받은 6억원이 아닌 시가 10억원으로 양도소득세 재계산

특히 증여세 기준(30%)과 양도소득세 기준(5%)이 다르다는 점에 유의해야 한다. 증여세를 피할 수 있는 가격이라도 부모님의 양도소득세는 시가 기준으로 다시 계산될 수 있으므로, ‘얼마까지 깎아도 되는가’는 양쪽 세금을 함께 계산한 뒤 판단해야 한다.

또한 상가나 꼬마빌딩은 아파트와 달리 비슷한 매매사례가 드물어 시가를 정하기 어렵다. 거래 전 감정평가를 받아 시가를 확정해 두는 것이 가장 확실한 방법이다.

4. 앞으로는 ‘거래 이후’를 더 꼼꼼히 본다

 

감사원 지적 이후 과세당국의 관리는 거래 시점보다 거래 이후로 무게가 옮겨갈 것으로 보인다. 자금출처로 인정받은 가족 간 채무는 국세청의 ‘부채 사후관리’ 대상이 되어 만기와 상환 여부를 점검받는데, 보도에 따르면 국세청은 여기에 위장 부채 여부를 검토하는 항목을 추가했다고 한다.

실무적으로는 다음과 같은 경우가 우선 점검 대상이 될 가능성이 높다.

 

△ 차용증은 있으나 이자를 지급한 내역이나 이자 원천징수 신고가 없는 경우

△ 만기가 지났는데도 원금을 갚지 않거나, 만기를 반복해서 연장하는 경우

△ 자녀가 원리금을 갚았는데 그 돈이 다시 부모에게서 나온 경우

△ 부모가 받은 매매대금이 짧은 기간 안에 다시 자녀 계좌로 돌아간 경우

5. 가족 간 거래, 이렇게 설계해야 한다

 

가족 간 매매 자체가 금지된 것은 아니다. 다만 ‘매매’라는 형식을 택했다면, 그 형식에 맞는 실질을 갖춰야 한다.

 

특히 ③의 이자 원천징수는 실무에서 가장 많이 놓치는 부분이다. 자녀가 부모에게 이자를 지급할 때는 비영업대금 이익으로 보아 지방소득세 포함 27.5%를 원천징수하고 신고해야 한다.

6. 이야기를 마치며

 

가족 간 거래에서 세법이 묻는 질문은 단순하다. “자녀는 무슨 돈으로 대금을 냈는가?” 계약서, 등기부, 차용증은 이 질문에 대한 답이 되지 못한다. 답은 계좌이체 내역과 자녀의 소득 신고, 그리고 수년간 이어진 상환 기록 속에 있다.

감사원이 지적한 817억원은 과세당국이 앞으로 어디를 들여다보겠다는 신호다. 이미 가족 간 매매를 진행한 원장님이라면 대금 지급과 채무 상환 내역을 지금이라도 점검해 보고, 앞으로 계획 중이라면 거래 구조를 정하기 전에 담당 세무사와 자금 흐름부터 함께 설계하길 권한다.

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