[법률칼럼 02] 아파트 분양광고도 계약의 내용이 되는가?

분양광고가 분양계약의 내용으로 인정되어 위반행위가 존재한다면 계약의 해제를 주장하거나 또는 분양대금의 감액 청구할 수 있어

사례 A씨는 최근 강남 권역의 대단지 재건축 아파트를 분양받으면서 인근에 경전철이 연결될 것이며, 단지안에 초·중·고가 신설될 것이라는 분양광고를 철석같이 믿고서 다소 무리하게 은행대출을 받아 분양계약을 체결하게 된다.
그런데, 분양계약을 체결하자마자 경전철 컨소시엄 주간사인 S건설이 사업을 포기하였고, 최근 송파구의 학생수 감소로 중학교 신설이 무산될 것이라는 보도를 접하게 된다. 뿐만 아니라, 이 아파트 근처에 공동묘지가 조성된다는 소식까지 접하고 “내가 이러려고 대출받아 분양까지 받았는지 자괴감이 든다”며 망연자실하게 된다.
과연 A씨는 시행사를 상대로 과장광고를 원인으로 분양계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있는 것일까?

[한의신문]수분양자들은 분양회사인 시행사와 사이에 아파트 분양계약서에 작성하게 되는데, 당연히 계약서 문구에는 경전철 연결이나 중학교 신설 등이 계약 조건으로 기재되지 않았을 것이고, 이를 분양대금에 반영하기로 하는 조항도 없을 것이다. 그렇다면, 분양계약서에 기재하지 않았더라도 이와 별도의 분양광고 또는 분양카탈로그의 선전 내용을 분양계약의 내용으로 인정될 수 있을 것인가?

이에 대해서 대법원은 기본적으로 【선분양·후시공】의 방식으로 분양되는 아파트단지의 거래 사례에 있어서, 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다는 입장이다(대법원 2007. 6. 1.선고 2005다5813, 5829, 5836판결)

“단지내 온천, 바닥재, 유실수, 테마공원은 분양계약의 내용으로 보아야”

구체적으로 보자면, 단지내 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고 등은 분양계약서에는 없었지만 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 각 분양계약의 내용이 된다고 판단하였고, 공동묘지는 주거환경과 친한 시설이 아니어서 분양계약의 체결 여부 및 가격에 상당한 영향을 미치는 요인일 뿐만 아니라 수분양자가 통상 예상하기 어려우므로 아파트단지 인근에 공동묘지가 조성되어 있는 사실을 수분양자에게 고지할 신의칙상의 의무를 부담한다고도 판단했다.

해양공원이 조성될 것처럼 실현가능성과 완공시기를 부풀려 광고·홍보한 행위와 사업이 진행될지 확실하지 않은 경전철 사업에 관하여 실현가능성을 충분히 확인하지 않은 채 아파트 분양을 성공시키기 위하여 마치 경전철이 확정된 사업인 것처럼 대대적인 광고를 하고 모델하우스에 경전철 모형도까지 만들어 배치함은 물론 역명까지 임의로 만들어 광고한 행위에 대해서 시행사측의 손해배상책임을 인정되었다(대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결).

“서울대 이전, 전철복선화, 아파트 옆 초등학교 위치 등은 분양계약의 내용 아냐”

분양안내책자와 분양광고지 등에서 ‘아파트 옆에 초등학교와 중학교가 위치’한다는 표현이 사용된 사례에서, 분양광고지의 문구는 문언 그대로 보더라도 초·중·고등학교가 신설될 예정이고 그 중 초등학교와 중학교는 아파트 단지 옆에 계획돼 있다는 의미라고 보아서 허위·과장광고에 해당하지 않는다고 본 사례도 있다(대법원 2016. 1. 14. 선고, 2014다72487 판결)

결국, 분양광고가 분양계약의 내용으로 인정될 수 있는지 여부는 구체적인 사안에 따라서 제반사정을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단해야 할 것인데, 분양광고가 분양계약의 내용으로 인정되어 위반행위가 존재한다면 수분양자들은 계약의 해제를 주장하거나 또는 분양대금의 감액을 청구할 수 있을 것이다.

“선시공·후분양 아파트는 준공된 자체가 계약의 목적물”

다만, 법원은 선시공·후분양의 방식으로 분양된 아파트의 경우, 수분양자는 실제로 준공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 아파트 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하고, 이 경우에는 분양광고와 준공된 아파트가 달리 시공되었다고 하더라도 분양광고를 계약의 내용으로 볼 수 없다는 입장이므로(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결), 선시공·후분양 아파트를 분양받을 때는 반드시 직접 아파트 현장을 꼼꼼히 확인하는 등 더욱 각별한 주의를 요한다.

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