부모 부동산을 무상으로 사용하는 경우, 부동산 무상사용에 따른 이익증여에 의해 증여세가 과세될 수 있어 특수관계 인간의 부동산 임대시의 세무이슈
[한의신문] 부모님의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여에 의하여 증여세가 과세될 수 있다. 증여세법에는 부동산의 무상사용을 개시한 날을 증여시기로 하여 5년마다 5년간의 부동산 무상사용익에 대하여 한꺼번에 증여세를 과세하는 규정이 있는데 다행히도 부동산 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 한하여 이 규정이 적용된다. 또한 무상임대후 5년이 되기전에 무상임대를 그만 두는 경우에는 잔여기간에 대한 증여세 해당분은 경정청구를 하여 돌려 받을 수 있다. 한편 소득세법상 부당행위계산부인규정이 적용될 수 있다. 즉 타인에게 빌려줄 경우 한달 임대료가 3백이라면 부모님이 금수저 원장한테 월세를 못 받았더라도 월세 3백만원씩 받은 걸로 간주하여 부모님 소득으로 잡힌다. 그렇지만 이럴 경우라도 금수저 원장은 임대료로 비용처리 할 수는 없다. 한편 현행 세법상 이중과세를 피하기 위해서 부모님한테 소득세가 과세되면 금수저 원장한테는 증여세는 과세되지 않는다. 일반적으로 제 3자간에는 무상임대나 저가 임대가 발생하지 않는다. 즉 아시는 고향 형님이나 친한 친구로부터 부동산 저가 임대시의 세무적 이슈는 발생할 가능성이 적지만 특수관계인간에는 이러한 행위가 발생할 가능성이 높은데 무상임대하는 경우 발생하는 세금문제를 임대인과 임차인 측면에서 정리하면 다음과 같다. 1)무상임대인과 세금 1.부가세 특수관계인 간에 무상임대를 하는 경우 시가를 기준으로 부가세를 부과하도록 하고 있다. 2.소득세 과세 무상임대에 의해 소득세가 줄어드게 되므로 소득세법상 부당행위계산부인 규정을 적용하여 이를 규제하게 된다. 따라서 이 규정이 적용되면 시가에 의한 금액을 수입금액에 포함하여 소득세를 부과하게 된다. 단 시가와의 차이가 난 금액이 3억원 이상에 해당하거나 시가의 5프로에 상당하는 금액이상인 경우에만 이 규정을 적용한다. 시가란 제 3자와의 거래금액을 말하나 시가가 없는 경우에는 재산 시가의 50%에서 전세보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율(2016년도에는 2.5%)를 곱한 금액을 말한다.
2)무상임차인과 세금 무상으로 임대를 받은 임차인은 임대인처럼 부가세나 소득세에 대한 규제를 받지 않는다. 다만 현행 상증법에서는 특수관계인 사이에 부동산을 무상사용함에 따른 이익이 1억원 이상인 경우에는 이에 대해 증여세를 부과하고 있다. 그렇다면 금수저 원장은 부모님으로부터 빌린 건물 임대료는 어떻게 책정해야 좋을까? 1. 시가가 있는 경우 임대료에 대한 시가가 있는 경우에는 이 금액을 기준으로 정하면 된다. 예를 들어 전 입주자한테 매월 300만원의 임대료를 받고 있었다면 금수저 원장도 부모님한테 월 300의 임대료를 내면 된다. 혹은 오랫동안 공실이라서 이전 임대료가 없는 경우에는 같은 건물의 다른 층수의 사무실이나 인근 건물의 시가를 찾아 임대료로 정할 수 있다. 혹은 동네 공인중개사 사무실을 이용하는 방법도 있다. 2. 시가가 불분명한 경우 다음과 같은 순서로 시가를 산정한다. ㄱ. 감정가액 ㄴ. 상증법에 의한 평가액평가액(보통 기준시가) ㄷ. 연임대소득+(당해 자산의 시가 *50%-보증금)*2.5%(2016년 정기예금 이자율) 절세팁!! 특수관계인간에 임대료를 정할떄는 세무사와 상담하여 보증금과 월세를 조합하여 시뮬레이션을 하면 가장 좋은 안을 찾아보자. 당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택에 대해서는 부동산 무상사용에 따른 이익을 적용하지 않으므로 부모님 집에서 부모님과 동거시에 부모님에게 월세를 지급하지 않아도 추가 세부담은 없다. 다만 부모님이 소유하고 있는 아파트에 단독으로 입주하여 월세를 지급하지 않고 살 경우에는 증여세나 소득세 추가 부담이 있을 수 있다.
문의사항 Tel : 010-3422-1650 ｜ Freecolt@naver.com 조인정 세무사·미국공인회계사