가족끼리 부동산 잘못 거래할 경우 증여세 조사대상이 될 수 있어 ‘주의’
[한의신문] 자고 나면 상승하는 부동산 가격에 보통 사람들은 아무리 열심히 일해도 자기 월급만으로 집을 사기 힘든 시기이다. 그래서 경제적으로 그다지 풍족하지 않더라도 혼기에 있는 자식들을 둔 부모들은 아들 장가보낼 때를 대비해 집을 한채씩 미리 더 사놓다가 장가 보내면서 집을 주는 경우가 많은데 이럴 경우 주의할 사항에 대해서 알아보기로 하자. 홍길동(가명) 씨는 아파트 두 채 중 한 채(2억원에 분양받은 아파트, 시가는 대략 4억원)를 결혼을 앞둔 아들에게 양도했다. 아들에게 파는데 4억원을 다 받으면 취득가액 2억원과 양도가액 4억원의 차이인 2억원의 양도차익에 대해서 세금이 많이 나올 것 같아서 취득원가인 분양가 2억원에 양도했다. 분양 당시 납부한 취득세와 등록세까지 계산하면 오히려 손해를 보고 양도한 것이므로 홍길동씨는 양도소득세가 없는 것으로 양도소득세 신고를 했다. 얼마 후 아들은 세무서로부터 증여세를 납부하라는 연락을 받았다. 시세보다 너무 싸거나 비싸면 증여세 낼 수 있다 시가보다 너무 싸거나 비싸게 재산을 양도하면 양도자와 양수자 중 한 명은 이득을 보게 되는데 상기 사례의 경우 아들 A씨는 시가보다 싸게 양도를 받아 약 2억원 정도의 이득을 보게 되는데, 세법은 이런 경우 이득을 본 자 즉 수증자에게 증여세를 과세한다. 즉, 아버지(증여자)가 아들(수증자)에게 증여한 것으로 보는 것이다. 반대로 시가보다 비싸게 재산을 양도하는 경우에는 양도자가 이득을 보게 되므로 양도자에게 증여세가 과세되는 것이다. 시가와의 가격 차이가 현저한 경우로 한정 시가란 매일매일 변하는 것이므로 4억원 아파트를 3억5000만원에 팔았다고 해서 증여세를 부과하는 것은 시장거래를 제한하는 요소가 될 수 있기 때문에, 증여세가 부과되는 경우는 시가와의 가격 차이가 현저한 경우에만 한정된다. 문제는 현저한 경우가 어떤 경우인지가 포인트인데 세법에서 현저한 가격 차이란 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우를 말한다. 즉, 홍길동씨의 경우 시가 4억원에서 시가의 30%인 1억 2000만원을 뺀 2억 8000만원보다 더 낮은 금액으로 양도했기 때문에 증여세 과세대상이 되는 것이다. 예를 들면 12억원짜리 건물을 아들에게 양도한다고 가정한다면, 최소한 12억원의 70%인 8.4억원 이상은 받고 팔아야 증여세 부과를 피할 수 있다. 또한 시가가 얼마가 됐든 시가와 3억원 이상 차이가 나는 경우에는 증여세가 과세된다. 차액 전체에 대해 과세되진 않아 시가와 현저하게 차이나는 가격으로 거래를 하더라도 시가와 거래금액 차액 전체에 대해서 증여세가 과세되는 것은 아니다. 즉, 앞의 사례에서 시가 4억원 아파트를 2억원에 팔았다고 해서 차액인 2억원에 대해서 증여세가 부과되지는 않는다는 것이다. 이러한 경우 증여세가 부과되는 대상 금액은 시가와 거래금액의 차액 중에서 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액을 초과하는 금액이다. 즉, A씨 사례에서는 시가와의 차액 2억원 중 시가의 30%인 1억 2000만원을 초과하는 금액인 8000만원에 대해서 증여세가 과세되는 것이다. 즉, 세법에서는 재산을 양도하는데 있어서 시가의 30%까지는 융통성있게 봐 줄 수도 있지만(시가가 높은 경우에는 3억원 정도까지) 시가와 거래금액 간의 차이가 그 이상일 경우에는 실질적인 증여로 간주해서 반드시 증여세를 물리겠다는 규정으로 이해하면 된다. 친족간 부동산 거래시 거래금액 신중하게 결정해야 결국 별 생각 없이 너무 싸거나 비싼 가격에 친족간 거래를 했을 때에는 예상치 못한 증여세를 납부해야 할 수도 있다는 점을 꼭 기억해야 한다. 또한 너무 싼 값에 양도했을 때 양도받은 사람 입장에서는 취득가액이 낮기 때문에 결국 나중에 더 많은 양도소득세를 납부해야 하는 결과로 이어지게 된다. 그러므로 친족간에 부동산 거래 등을 할 때에는 거래금액의 결정에 있어서 보다 신중을 기해야 불이익을 당하지 않게 되는 것이다. 자금 출처 조사도 대비해야 상기 사례에서 시가대로 아들한테 4억원에 양도한다해도 증여세의 감시망에서 완전히 벗어날 수 없다. 왜냐하면 아들한테 4억원을 자금을 어떻게 모았는지에 대해서 소명해야 하기 떄문이다. 아들이 직장에 다니거나 사업을 해서 매년 세금을 낸 기록이 있다면 소명이 가능하겠지만 아직 사회생활을 하기 전이거나 별다른 소득이 없는 상태라면 아파트 매수 대금 4억원에 대해서 자금 출처 조사가 나올 가능성이 있으며 제대로 소명하지 못할 경우 현금으로 4억원을 증여받았다고 의심받아 증여세를 부과당할 수도 있다. 단 국세청도 모든 경제거래를 감시할 수는 없으므로 다음과 같은 내부 처리 규정이 있으니 이 금액을 참조하여 거래하는 것이 좋다. 예를 들어 아들이 30세 이상이고 결혼하면서 주택을 구입하는 경우 2억원까지는 자금 출처 조사를 하지 않으면 증여세를 부과하지 않는다는 것이다. ※ 상속세 및 증여세 사무처리 규정 제31조 (재산취득 자금 등의 증여추정 배제기준) 재산 취득일 전 또는 채무 상환일 전 10년 이내에 주택과 기타 재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고 주택취득자금, 기타 재산 취득자금 및 채무상환 자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우 법 제 45조 1항과 2항을 적용하지 않는다. 증여추정배제기준
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