주택임대사업자의 거주용 주택 비과세 기준은?
[한의신문] 잠실에 살고 있는 홍길동 원장(가명)은 10년 전에 구입한 아파트(강동구)와 다가구 주택 하나를 소유하고 있다. 아파트는 5년 정도 거주하다가 아이들 교육 문제로 잠실에 전세로 이사오면서 전세로 내주었고, 다가구주택 역시 임대 중이다. 10년 전에 구입한 아파트는 재개발이 확정됐는데 양도세가 많이 나올 것 같아 걱정이다. 세무사와 상담하니 다가구주택을 주택임대사업자등록을 하면 주택수 산정에서 제외, 1세대 1주택 소유자가 돼서 양도소득세를 내지 않는 방법이 있다고 한다. 최근 아파트값이 폭등하면서 양도세 부담을 걱정하는 원장님들이 많다. 이번 호에서는 상기 사례의 홍길동 원장처럼 주택임대사업자의 거주용 주택의 비과세에 대해서 알기 쉽게 사례를 통해서 알아보기로 하자. 사례1 Q. 현재 1세대 2주택인데 거주하고 있는 주택 외의 주택을 임대사업자 등록한 후 거주 주택을 처분할 계획이다. 이때 거주주택의 양도세 비과세 요건을 따질 때 임대사업자 등록 이전에 거주했던 기간도 포함되는가? A. 일반적으로 주택을 양도시에는 2년 이상 보유 요건만 필요하다. 예전에는 거주 요건 2년이 있었지만 MB정권 시절 부동산 경기 활성화라는 목적으로 거주요건은 폐지됐다. 다만 임대등록사업자에 대해서는 거주요건이 필요하다. 왜냐하면 보유하고 있는 주택 중 거주주택만 1세대 1주택 비과세 특례를 주겠다는 취지이므로 거주주택임을 입증해야 할 필요가 있기 때문이다. 구체적으로 임대등록사업자가 거주용 주택에 대해서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 거주의무를 채워야 한다. 이때 임대사업자 등록시점 이전의 거주한 기간도 소급해서 인정해준다. 즉 상기 사례에서 홍길동 원장이 올해 다가구주택에 대해서 임대사업자 등록을 낸다고 하더라도 팔고자 하는 아파트의 보유기간은 주택임대사업자 등록 전부터 인정해주기 때문에 10년 보유로 인정해준다. 또한 거주요건은 양도시점이 아니라 보유기간 동안의 거주기간이므로 아파트를 구입해서 양도까지의 기간 동안 2년 이상만 거주하면 된다. 따라서 상기 사례처럼 현재 비록 다른 곳에서 살고 있지만 2년 이상 거주한 적이 있기 때문에 보유기간 2년과 거주기간 2년의 요건을 충족한 것이 돼 아파트 양도시 비과세 특례를 받을 수 있다. 사례2 Q. 지방에 2주택을 보유하고 있는 1세대 2주택자이다. 직장과 아이들 학업문제로 계속 서울에 살고 있었기 때문에 2주택 모두 거주한 적은 없다. 이 상태에서 한채를 임대주택으로 등록한 후 다른 한채를 양도할 계획이다. 이 경우 비과세 요건은 어떻게 되는가? A. 양도하고자 하는 주택은 앞으로 2년을 거주해야 비과세를 적용받을 수 있다. 이처럼 거주용 주택에 대해서 비과세를 받으려면 보유기간 중 무조건 2년을 충족해야 한다. 사례3 Q. 2주택자가 한채를 임대주택으로 등록하고 거주한 주택을 양도세 비과세 혜택을 받고 팔았다. 이후 임대주택으로 등록했던 집도 5년 의무 임대기간이 경과한 후 임대주택등록을 해제해 1세대 1주택으로 팔아서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는가? A. 가능하다. 1세대 2주택으로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우에는 최종 주택수가 1채가 되므로 일반적인 비과세 규정인 2년만 보유만 하면 비과세 요건을 충족하는 것이 된다. 그런데 이 때 비과세는 직전 거주용 주택 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 적용한다. 이는 2채 이상의 주택이 양도세 비과세 혜택을 중복하여 받는 것을 방지하기 위함이다. 예를 들어 거주용 주택을 양도하여 비과세를 받고 임대주택을 나중에 양도했다고 하자. 이때 양도차익이 3억원이고 이중 거주용 주택을 양도한 이후의 양도차익이 1억원이라면 다음과 같이 과세방식이 결정된다. 사례4 Q. 3주택 중 두채를 임대주택으로 등록하고 나머지 한채에서 거주하다가 양도세 비과세 혜택을 받고 양도했다. 이후 임대주택으로 등록했던 집 중 한채를 의무임대기간(5년)이 끝난 후 2년간 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는가? A. 가능하다. 이때 임대주택으로 등록했던 집을 거주용 주택으로 전환한 후에 양도한다면 2년의 거주기간 계산은 임대주택 사업자등록일 이후 분만 포함된다. 임대 이전에 거주했던 기간은 인정되지 않으니 조심하자. 기타 유의할 사항 -주택임대사업자 등록을 하려면 임대주택이 159㎡(48평) 이하로 기준시가로 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하여야 한다. -2017년 4월부터는 다가구 주택 소유자가 본인 거주분을 제외하고 나머지 거주공간을 임대하는 경우에도 임대주택으로 등록이 가능해진다. 그동안 임대사업자는 본인이 거주하는 주택을 임대주택으로 등록할 수 없었다. 예를 들어 다가구 주택을 소유하고 한층을 자기가 거주하고 다른 층을 임대하고 있는 경우 임대사업자등록이 기존에는 불가능했지만, 이번 법 개정으로 인해 본인이 살고 있는 공간을 제외한 다른 면적은 임대사업자등록이 가능해졌다.
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